闽物业费调整需双过半业主同意
海峡都市报
昨日，省住房和城乡建设厅下发《福建省物业服务收费管理办法》(下简称《办法》)，对物业费的收取、调整做了进一步明确，旨在完善质价相符的物业服务收费政策。该《办法》下月起施行。
办法要求，物业费调整，需“双过半”业主(即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主)同意，同一物业服务区域内，同一时间交付且同一使用性质，和同一类型的物业服务收费，应统一收费标准，不得价格歧视，设施尚未完备或未交付使用，物业费要适当下浮等等。
物业费变动 业主有话语权
物业费是物业公司随意调整，业主不高兴。而物业费多年不动，成本却上涨，物业企业难承受，物业费调整成为物业行业的难题。
而此次，《办法》对物业服务费的变动做了明确的规定，物业服务费变动合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。
前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月,在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分双过半业主提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。
设施尚未完备、未交付使用 物业费要适当下浮
“游泳池也没开放，绿化未全部种上，承诺的休闲会所也没开，要业主交高标准的物业费，这非常不合理”，本报968111平台，曾有业主投诉：小区配套打折，却要求高额物业费，太欺负人。
此次《办法》对这种情况做了明晰的界定：物业已交付买受人，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备或未交付使用的，其物业服务收费标准应适当下浮。其中，实行政府指导价的具体浮动办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定；实行市场调节价的，由业主与物业服务企业协商。前期物业服务合同约定的收费标准与下浮后实际收费标准的差额部分由建设单位承担。
买房合同 应含有前期物业服务约定
“《办法》进一步加强对实行市场调节价的物业服务收费监管。”省住房和城乡建设厅的工作人员告诉记者。
《办法》明确规定，新建物业出售前，开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同。
开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，前期物业服务合同应当约定物业服务内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
同时在物业销售时应明示临时管理规约并予以说明，对物业买受人遵守临时管理规约应予以书面承诺。
物业可向水、电、气等委托收费单位 收取代办费
物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由物业服务企业与开发建设单位、业主或者业主委员会在物业服务合同中约定。开发建设单位在房屋买卖合同中应当包含上述约定的内容。
物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托代收费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。但是，物业服务企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。
共用部位经营所得 应主要用于补充住宅维修资金
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约(临时管理规约)等规定，应当征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理相关手续，并告知物业服务企业。
所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。物业服务企业参与经营的，按双方合同约定处理。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。
前期按建筑面积收取物业费的 产权面积确定后应多退少补
建筑面积和产权面积不一样，这是很多购买期房的业主的烦恼，这种情况下，物业费应该如何收取，是很多人的疑问。对此，《办法》进行了明晰的界定。
《办法》要求，物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取，不含与住宅配套的附属间面积。未办理房屋所有权证的，物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记面积结算，多退少补。尚未出售的，按房地产行政主管部门确认的房屋权属登记面积收取。物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。
物业成本由这些构成
对于物业费，很多业主都有这样的疑问，到底包括哪几部分。据了解，去年底有关部门对其进行明确，此次也写进《办法》。
物业服务成本按照国家发改委、原建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法(试行)〉的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
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